Oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych w Polsce od miesięcy utrzymuje się w ścisłej czołówce europejskiej. W lipcu 2025 roku wynosiło 6,69 procent – więcej było tylko na Węgrzech. Dla porównania, we Francji oprocentowanie sięgało 3 procent, w Niemczech 3,68, a na Malcie – zaledwie 1,76 procent. Różnice, które na papierze wyglądają na kilka punktów procentowych, w praktyce oznaczają setki tysięcy złotych więcej spłaconych przez Polaka w ciągu trzech dekad.
Przy kredycie na 500 tysięcy złotych rozłożonym na 30 lat rata w Polsce to około 3223 zł, podczas gdy Francuz w analogicznej sytuacji płaciłby 2108 zł. Rocznie to różnica ponad 13 tysięcy złotych, a w całym okresie kredytowania – nawet 400 tysięcy.
Polski rynek kredytów hipotecznych od początku transformacji ustrojowej pozostaje konstrukcją tymczasową. Nie powstał żaden wyspecjalizowany bank hipoteczny z prawdziwego zdarzenia, który stabilizowałby ofertę, obniżał koszty finansowania i rozwijał instrumenty długoterminowe. Zamiast tego, kredyty mieszkaniowe zostały „doklejone” do ofert banków uniwersalnych – tych samych, które dziś zarabiają głównie na kredytach konsumpcyjnych, obrocie gotówkowym i opłatach.
To przekłada się na sposób, w jaki banki traktują kredytobiorcę hipotecznego. Produkt nie jest strategiczny, więc ryzyko wyceniane jest wysoko, marże są wysokie, a oferty – niemal identyczne. Z perspektywy klienta trudno dziś mówić o prawdziwej konkurencji na rynku.
Brak wyboru, brak równowagi
Problem nie kończy się na bankach. Polacy mają słabo rozwinięty rynek najmu – wciąż dominuje przekonanie, że „lepiej mieć własne”. Jednocześnie przy obecnych cenach mieszkań i stagnacji płac zakup za gotówkę pozostaje poza zasięgiem większości rodzin. Efekt? Kredyt hipoteczny nie jest wyborem, lecz koniecznością.
To właśnie brak alternatywy wzmacnia pozycję banków. Wiedzą, że klient i tak przyjdzie – bo nie ma innego wyjścia. Z kolei państwo, które mogłoby zbudować stabilne instrumenty finansowania mieszkaniowego (jak fundusze gwarancyjne, system tanich obligacji mieszkaniowych czy wspólne banki lokalne), przez trzy dekady ograniczało się do reaktywnych programów: dopłat, ulg i krótkotrwałych „tarcz” kredytowych.
Rządowe decyzje podatkowe mogą ten problem jeszcze pogłębić. Od 2026 roku stawka CIT dla banków wzrośnie z 19 do 30 procent, by w kolejnych latach nieco spadać, ale wciąż pozostawać wyższą niż dziś. Każdy punkt procentowy podatku to realny koszt, który instytucje finansowe przerzucą na klientów.
W praktyce oznacza to, że kredyt hipoteczny – już dziś drogi – może stać się jeszcze trudniej dostępny. Banki, które i tak selekcjonują klientów według zawodu i dochodów, będą jeszcze ostrożniejsze. Zdolność kredytowa przeciętnego Polaka nie rośnie w takim tempie, jak jego raty.
Europa dwóch prędkości
Porównanie z innymi krajami Unii Europejskiej wypada dla Polski brutalnie. Podczas gdy na Zachodzie rosną inwestycje w budownictwo czynszowe, a rynek najmu stabilizuje ceny, w Polsce presja kredytowa wciąż jest ogromna. Kredyt hipoteczny nie jest tam narzędziem przetrwania, lecz jednym z kilku sposobów finansowania.
Francuz, Niemiec czy Holender mają wybór – mogą wynająć dobre mieszkanie na rozsądnych warunkach, mogą skorzystać z kredytu z państwowym gwarantem, mogą też budować dom w oparciu o spółdzielnię mieszkaniową lub system oszczędnościowy. Polak takiego komfortu nie ma.
W 2025 roku średnie ceny mieszkań w Polsce zaczęły lekko spadać – o około 1 procent w skali ośmiu miesięcy. Jednak nie jest to efekt trwałej poprawy sytuacji, lecz chwilowej stagnacji wywołanej wysokim oprocentowaniem. W miastach takich jak Radom czy Sosnowiec ceny spadły nawet o 8–9 procent, podczas gdy w Gdańsku czy Poznaniu nadal rosły.
Wraz z wrześniową obniżką stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej nastroje na rynku nieco się poprawiły. W lipcu banki udzieliły kredytów hipotecznych o wartości niemal 10 miliardów złotych – to wynik porównywalny z czasami działania programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Mimo to, analitycy ostrzegają: każda kolejna podwyżka podatków lub wzrost kosztów bankowych może odwrócić ten trend w kilka miesięcy.
